부동산을 무조건 투자자산으로 믿는 시대는 지나가고 있습니다. 개인 투자자가 성공 투자를 위해 반드시 배워야 할 핵심은 금융자산의 흐름과 기본적인 금융지식을 이해하고, 돈이 수익을 스스로 만들어내는 구조를 설계하는 법을 이해해야 합니다.
“왜 자꾸 부동산을 투자자산이라고 생각하세요 ?!” 이 질문은 투자를 막 시작한 사람에게 꽤(아니 상당히...)불편하게 들릴 수 있습니다. 하지만 투자에서 정말로 진짜! 가장 위험한 순간은 모두가 당연하다고 믿는 것을 아무 의심 없이 따라갈 때 입니다.
오랫동안 한국 투자시장은 주식보다 부동산을 더 안전한 자산으로 여겨왔고 심지어 금, 은, 달러보다도 더 높은 가치로 평가하던 시기도 있었습니다. 그리고 지금도 강남 몃개 지역과 강북 몆몆 지역은 부동산 불패라며 망상에 사로잡힌 부동산 투자자들이 배회하고 있는시장이기도 합니다.
하지만 이와 반대로 대한민국의 코스피, 코스닥 주식시장은 '코피터지는 시장' 이라고 헐대 받고 비하되며 단타와 차트 중심의 투기장처럼 이야기 되어 왔습니다.
심지어 어르신들은 아직도 부동산 투자를 한다고 하면 아무소리 않지만, 주식에 투자한다고 하면 집안 망하게 할 일 있냐면서 펄쩍 뛰는 금융 생 무식쟁이들이 넘처나는게 바로 대한민국 투자시장 입니다.
한심하기 이를데 없는 상황임에도 말이죠.....
왜 한국 주식시장은 오랜 기간동안 왜곡되어있었는가?
한국 주식시장은 1956년 출발 이후, 불과 몆년전 까지도 오랫동안 구조적인 문제점과 왜곡된정책을 끌어앉고 왔었습니다. 심지어 세계 10위권위 경제 규모를 갖춘 나라에 진입을 했음에도, 2010년 부터 11년간 ‘코리아 디스카운트’라는 치욕스러운 꼬리표가 따라다녔었었습니다.
이렇게 코스피가 2,000~3,000포인트사이를 횡보하며 '박스피'라고 우습게 여겨지며 일정 수준을 넘어서기 어려웠던 배경에는 낙후된 주식정책과 투자환경, 그리고 투자자의 권리보다 상장된 기업의 자금 조달을 우선시한 관행이 계속 작용하고 있었기 때문이었습니다. 그래서 주식을 처음 시작하는 사람들도 오랜 기간 주식투자를 해왔던 사람들도 거의 모두가 주식투자 공부를 한다고 하면 투자 대상 기업을 찾고 그 기업의 실적과 미래가치를 분석하는 방법이 아니라, 기업가치, 미래성장동력 따위는 다 집어치고 오로지 차트와 지표에 매달린 기술적 단타 매매방법에만 매달려 왔습니다.
거기에 대부분의 기업들은 돈만 있으면 상장할 수 있다는 고정관념 속에서 재대로 된 상장평가를 받는게 아니라 돈을 처발라 주식 투자 시장에 상장었고, IT 벤처 버블 시기에 생겨난 '기술특례상장 제도'는 유망 벤처기업이 빠르게 자본 확충을 해서 세계적인 기업으로 커나갈 수 있게 주식시장에 특례 상장을 하는 것이아니라, 빨리 상장시켜 주식을 팔아치워 자신들의 주머니만 채우려는 삐뚤어진 투자 집단과, 상장시 주가 차액으로 큰돈을 노리는 썩어빠진 경영자, 그리고 여기에 동참해 한몫 잡아보려는 상장 심사기관 담당자들까지 합세해서 실적 0원의 발전성이나 독보적 기술력도 없는 터무니 없는 기업을 벤처기업으로 둔갑시켜 상장했었습니다. 덕분에 대한민국의 코스닥 시장이 온갖 동전주와 쓰레기 종목이 넘처나는 시장이 되어 버렸더랬습니다.
코스피도 엉망진창인건 코스닥이나 매한가지 였습니다. 코스피에 상장된 중견기업들도, 툭하면 알짜 사업을 주주들과 협의도 하지 않고 경영자들 편의에 의해 맘대로 떼내어서 분할하기 일쑤고, 갑자기 핵심 사업을 분리하거나 자본이 부족하다고 이유를 대곤 습관적으로 유.무상증자를 했습니다.
경영자가 보유한 주식은 자기들 맘대로 무단처분해서 주가를 떨어트리기 일쑤고, 거기다 스왑거래, 주식 이면거래등 "회사가 진짜 기업주가를 높이기 위한 노력은 하고있는게 맞나?" 라고 의심이 될 정도로 주가에 전혀 긍정적이지 못한 자금 조달이 반복되었습니다. 한술 더뜨는건 기업이 실적을 발표 할때마다, 이미 충분히 급여를 받고 있고, 훌륭한 근로자 복지혜택을 누리고 있는 근로자들 조차 자신이 무슨 기업경영자인양 아주 큰 착각을 하고, 기업이 노력해서 얻은 영업성과를 투자자를 무시하고 내놓으라는 식의 근로쟁의 일으켜 기업가치를 뚝뚝 떨어트려 왔습니다.
여기다 불법, 편법 투자세력들이 마음대로 사모 펀드를 만들어서 언론플레이로 합법적이란 탈을 뒤집어 쓴 체, 툭하면 주가조작을 했으며, 외국, 기관투자자들은 편법으로 기간 무한정의 말도 안돼는 공매도가 가능했으며, 공매도 기록 시스템은 의도적으로 전산화 하지 않았습니다.
그 결과, 우리나라의 주식투자 시장은 전세계의 모든 투자 기관과 투자자들에게 있어 장기 가치 투자를 할 수 있는 그런 투자 시장이 아닌 기업과 경영자가 필요한 블랙 자금을 만드는 ATM 기계 역할을 하고 있었을 뿐이었습니다.
문제의 본질은 주식 자체가 위험하다는 뜻이 아닙니다. 기업과 시장 제도, 그리고 기업과 근로자들이 투자자를 존중하지 않을 때, 투자자는 장기투자를 할 수 없게 된다는 점 입니다. 그리고 이건 결국 기업에게도 기업 발전에 발목을 잡는 부메랑으로 돌아올 수 밖에 없는 상황을 만들게 되어 있습니다.
변화하는 시장, 장기투자의 확신과 가능성
지금의 대한민국의 주식시장은 이제 이전의 코스피, 코스닥과 달라지고 있습니다. 이재명 정부가 들어서자 마자 가장 먼저 진행한 주식시장 체질 개선과 정책변화는 이전의 낡은 악습,시스템이 주도했던 코스피, 코스닥을 투자자들 눈높이 에서새롭게 변화를 하고 있습니다. 그리고 이런 변화는 단순히 투자 환경 개선 뿐만이 아니라, 일반 투자자들도 이제 미국처럼 금융자산을 축적해서 노후를 준비할 수 있는 그런 기본 토대를 마련할 수 있는 환경으로 변화하고 있습니다.
세계 10위 안에 들어가는 거대한 경제 강국이 되었음에도 이제까지 '코리아 디스카운트'라는 치욕스런 딱지를 달고 베트남보다도 못한 투자 시장으로 평가받던 대한민국의 주식시장이 이제 환골탈퇴 해서 거의 20년갼 3천 포인트를 못벚어나던 코스피가 8천 포인트를 넘어 1만 포인트를 향해 질주하고 있으며, 이제는 해외 투자자들이 가장 주목하는 세계 1위의 시장 이 바로 대한민국의 코스피가 되었습니다.
이 대목에서 중요한 것은 특정 정치적 평가보다 투자 환경의 방향입니다. 개인투자자가 믿고 장기투자를 할 수 있으려면 기업 지배구조, 주주환원, 상장 심사, 공정한 정보 접근, 시장 감시 체계가 함께 개선되어야만 합니다. 그 변화의 출발점에서 이제 한국 증시가 본격적인 가치투자와 장기투자의 무대로 전환되는 시점에 비로서 도달한 것 입니다.
부동산은 '투자의 끝판왕' 일 수 는 있어도, 누구나 할 수 있는 투자수단은 아닙니다.
2차 대전 이전까지 세계 경제는 강력한 해군을 기반으로 하는 국가들이 식민지 정책에 의해 '수탈'과 '착취'를 통해 얻은 재화를 이용해 국가경제를 영위하는 시스템이었습니다. 이러다 보니 한치라도 더 땅이 필요했고, 땅이 모든 경제의 단위가 되었습니다.
그리고 중국, 일본, 한국과 같은 동북아시아 국가들은 농업을 빼고 국가 경제는 물론 생존 자체도 불가능한 경제, 사회환경이다 보니 더욱 더 땅에 집착하는 경향이 강할 수 밖에 없었습니다. 그리고 이건 2026년 지금도 이어져 오고 있습니다.
결과적으로 당연히 집과 토지가 자산이 가장 큰 자산가치를 차지 했고, 사회적으로도 이런 부동산 자산에 가장 높은 가치를 인정해 줬었습니다. 그리고 새대를 물려 이어지는 것도 당연하게 받아들여 졌었습니다.
그러나 2차 대전 이후로 산업이 급격히 발달하고, 식민지 기반의 수탈이 신용과 화폐를 기준으로 하는 금융경제시스템으로 전환 및 고도화 되어 급격히 발달하기 시작한 금융 경제 시스템은 눈에 보이는 물적 자산보다, 눈에 보이지않는 Credit, 즉 신용과 가치창출을 통해 2배 3배로 급격하게 자산 가치를 무한정으로 늘릴 수 있는 금융자산으로 옮겨왔습니다.
그리고 지금 세계를 이끄는 모든 강대국들은 '초 금융 경제 시스템(hyper-financial economic system)'이란 메가 순환 시스템 속에서 가치를 키우고 있고, 그 기반이 되는 것은 고도화 된 금융자산입니다. 부동산 투자가 ‘투자의 끝판왕’일 수는 있어도 더 이상 시대의 대세를 이끄는 투자 자산은 아니게 된 세상입니다.
고도화 금융 환경시대에선 눈에 보이지 않는 '신용'과 누구나가 참여할 수 있는 금융환경으로 개인의 투자시장 진입장벽이 낮아지고 있습니다. 이에 반해 부동산 투자는 시작부터 대규모 자본이 필요하고, 복잡한 세금규정과 소유를 증명하기 위한 절차, 관련 법률등에 의해 세금과 규제의 표적이 되기도 쉽습니다.
금융 선진국이 될수록 부동산 담보의 신뢰도를 무조건 높게 평가하지 않으며, 부동산을 담보로 하는 대출 역시 쉽게 이루어 지지 않게 됩니다. 그리고 부동산 담보 대출은 외형적 자산 규모가 커지게 만드는 효과가 강해서 직접적인 세금 부담이 대폭 늘어나게 되어 있습니다. 무엇보다 부동산은 정책 변화에 따라 가치가 크게 흔들립니다. 어떤 시기에는 금보다 귀해질 수도 있지만, 부동산 투자가 집값에 영향을 주고 이것이 서민 경제를 힘들게 한다는 판단이 서면, 어느 정부던 단호한 조치를 하게 되며, 누구도 원하지 않는 자산으로 전락할 수 있습니다.
| 구분 | 부동산 중심 사고 | 금융자산 중심 사고 |
|---|---|---|
| 진입장벽 | 큰 자본과 대출 의존도가 높음 | 소액부터 분산투자가 가능함 |
| 위험요인 | 세금, 규제, 정책 변화, 유동성 부족 | 기업가치, 시장 변동성, 투자 지식 부족 |
| 핵심 역량 | 입지와 정책 흐름 판단 | 기업 분석과 장기 자산 배분 |
일본의 잃어버린 30년의 원인인 버블 붕괴와 부동산 자산 가치의 몰락이 남긴 경고
일본의 버블 붕괴후 잃어버린 30년의 역사와 그 내용을 분석해 보면 부동산에 매달리는 경제 시스템이 얼마나 쉽게 무너질 수 있는지 알 수 있습니다. 혹자들은 일본 경제의 장기 침체를 흔히 '플라자 합의'에서 시작되었다고 하지만, 그 밑에 깔려있는 진짜 원인은 '플라자 합의'가 아니라, 일본 경제 수면아래서 천천이 곪아가고 있던 엔화가치의 하락과 부동산 유동성 자산의 폭주 였습니다.
일본은 '플라자 합의'의 결과로 자연스럽게 엔화가치가 올라간것이 아닌 미국의 억지에 이해 강제적으로 엔고가 발생하게 됩니다. 당연히 일본의 경제를 버티고 있는 '수출'이 직접적 타격을 받게 되어 있었습니다.
당시 일본정부와 자민당은 엔화 가치를 떨어뜨리기 위해 외환시장에 가입해서 미국에게 찍히는 것 보다, 시장에 유동성을 대폭 완화시키는 '금리 인하'와 '내수 부양'을 선택합니다. 그래서 일본은행을 통해 공정 할인율을 5.0%에서 2.5%까지 낮추고 이 저금리 환경은 1986~1987년 사이 일본의 급속한 신용팽창과 자산가격 급등을 키우게 됩니다. 그리고 이렇게 발생한 커다란 유동성 자금은 원래대로라면 금융시장을 통해, 제조업 생산현장에 설비투자나 생산성 향상을 위한 투자에 등에 들어가야 했었지만, 이 유동성을 통제하고 관리해야 했던 은행이 이런 자금을 대부분 부동산·주식시장으로 과도한 과도하게 유입시켜 버립니다. 결국 이 실책은 당시 무분별하게 이뤄지던 레버리지 부동산 투자를 위한 대출 자금으로 사용되기 시작했습니다. 기본적으로 레버리지식 부동산 투자는 엄청난 물량의 불량채권을 만들어내게 되어 있습니다.
예를들면 1980년 한참 일본 버블이 진행되어 표면적으로 일본 경제가 하늘을 뚫고 날고 있었던 당시에는 은행이 전혀~ 대출 상환능력이 없는 개인이나 집단에게까지 부동산 투자를 권유하였고, 부동산 투자를 한다고 하면 필요한 투자 자금의 110% 이상을 대출해 주는 것이 그리 보기 힘든일도 아니었으며, 부동산 투자자들은 자기 돈이 아니라 빌린 돈으로 부동산을 매입했고, 매입한 부동산을 다시 담보로 또 다른 부동산을 사는 레버리지 투자에 빠져 있었습니다.
부동산 투자가 비 이상적으로 활성화 되면 당연히 집값과 임대로가 치솟습니다. 당시 도쿄 도심부의 2LDK 월세는 월 30만~50만 엔 이상, 신주쿠구와 세타가야구 등 부도심 및 서부 주택가는 20만~30만 엔, 외곽 지역도 15만~20만 엔에달할 정도였고. 여기에 전세 재도가 없는 일본의 임대 구조상 레이킨, 시키킨, 얏칭 명목으로 한번에 3개월치 월세를 내야하는 일본의 임대 비지니스 구조상 주요 도시의 중심부 등의 임대 비용이 위성도시와 비교할 때 차이가 너무 커서 서민의 부담은 극심한 상황에 다다르고 있었습니다.
레버리지로 부동산 투자를 해서 엄청난 유동성을 확보한 투자자들은 매일같이 긴자의 바와 룸싸롱에 몰려들어 하루밤에 수천만엔을 테이블 위에다 팁으로 뿌려댔으며, 심지어 대학교 MT에서 게임을 한 뒤에 1등으로 당첨되면 수천만엔을 현금으로 상품이라고 주었고, 중소기업, 대기업에 입사한 신입 사원들은 다른 회사로 옮겨가지 못하게하기 위해서 3월이나 되야 회사에 첫 출근할 면접만 본 사원들을 일주일 하와이 여행을 보내고 출근도 하지 않는 신입사원 에게 미리 2개월치 급여를 선 지급하는 일도 흔하게 벌여지던 시절이었습니다.
더 웃긴건 대기업들마저 벌어들인 돈으로 기술 개발과 기업의 경쟁력을 높이기 위해 혁신을 하는데 자본을 사용하는것이 아니라, 엄청난 유동성을 이용해서 레버리지 부동산 투자를 하는 개인 부동산 투자자들 처럼, 기업이 소유한 부동산과 명성을 담보로 거액의 단기 유동성 대출을 받아 해외 부동산(특히 미국, 당시 미쓰비시 미국 지사가 록펠러센터 빌딩을 매입한 것을 두고 일본 부동산 회사가 매수한것이 미국 뉴스에서 "Japan is Invasion America" 라고 하며 대서특필 될 정도였습니다. ) 과 유명 해외 미술품 매입에 몰두했었습니다. 1980년대 일본 부동산 부흥기 시절, 이런 유령도시나 동경 중심부라고 해도 경제적 가치가 없는 건물이나 빌딩을 매입했던 투자자들은 결국 버블이 꺼지고 무려 30년 이상 톡톡히 그 댓가를 치뤄야만 했습니다.
일본의 버블 붕괴를 불러온 결정적 사건은 바로 1990년 3월 '오오쿠라성(당시 '대장성', 현재 '재무성'을 말합니다.)의 ‘부동산 대출 총량규제’ 였습니다. 이 제도의 핵심은 정부에서 금융기관에서 토지 관련 대출을 할때 대출의 증가율을 직전 분기 이하로 제한한 강력한 직접 통제였습니다. 문제는 이 제도를 기획하고 실행한 주무 기관인 일본 핵심 재무기획 운영기관 '오오쿠라성' 이 대부분의 부동산 투자가 대출과 담보 재대출로 얽혀 있다는 점을 충분히 고려하지않은 채로 은행과 채무자들이 충분히 대응할 수 있는 시간적인 여유를 두지 않고 갑자기 1990년 3월에 발표하고 바로 시행했다는 점 이었습니다.
유예기간 없이 강력한 대출 직접 규제가 시행되자 일본 은행들은 순간 아수라장이 되어 버렸습니다. 어제까지 부동산 투자하라고 원하는 만큼 돈을 빌려주겠다건 은행들이 갑자기 안면몰수하고 무조건 10일 이내로 대출금을 회수하기 시작 했고, 미처 충분히 대비하지 않았던 대부분의 개인 부동산 투자자들과 이들이 담보로 제공한 부실 담보와 부실 채권이 연쇄 폭발했습니다. 일부 금융기관은 채권회수를 위해 야쿠자에게 추심을 의뢰하여, 수많은 개인 부동산 투자자들이 야쿠자들에게 협박, 감금, 납치 당한 사건도 부지기수로 일어났었고, 은행 직원의 말을 믿고 대출을 받아 부동산에 투자했다 망한 어떤 야쿠자들은 대출을 해준 은행에 난입해 대출 담당자를 권총으로 현장에서 사살하는 사건까지도 벌어졌었습니다.
( 1992년 8월 일본에서 발생한 사건으로, 부동산 버블 붕괴 이후 대출금 회수 압박을 받던 야쿠자(고쿠도카이) 조직원이 스미토모 은행 나고야 지점에 난입해 대출담당 부지점장과 지점장을 권총으로 살해) 야마이치증권, 홋카이도 다쿠쇼쿠 은행, 일본장기신용은행, 니혼신용은행, 야스다신탁, 주택금융전문회사 등 주요 금융기관이 연이어 무너졌고, 1990년대부터 2000년대 중반까지 200~300여 개 이상의 금융기관이 파산하거나 통폐합되었습니다.
자기돈이 아닌 대출을 통한 레버리지 부동산 투자는 국가 경제를 말아먹는 가장 빠른 지름길 입니다. 어떤 나라던 부동산 가격이 급격히 올라, 서민들이 안정적인 생활을 하기 위해 반드시 필요한 '집' 을 구할 수 없게 되면 이 일본 오오쿠라성의 부동산 대출 총량규제와 같이 무슨 수를 쓰던 토지와 부동산 경제를 눌러버리게 되어 있습니다. 이와 유사한 사건은 얼마든지 그 사례를 찾아볼 수 있을 정도 입니다.
- 1989~1990 일본 — 부동산 대출 총량규제 (総量規制), 시행이후 30년 불황시작
- 1973 스웨덴 — 부동산 신용확대 억제, 금융 자유화와 신용팽창 문제를 해결하지 못해 1980년대 후반 다시 자산버블이 형성됨. 결국 1990년대 금융위기를 불러옴
- 1991~1992 스웨덴 — 금융위기 대응 부동산시장 개입, 은행 국유화와 부실자산 정리를 강행하면서 단기적으로 실업률 급등·부동산 폭락·경기침체 발생, 혹독한 수준의 구조조정 단행. 겨우 벚어남.
- 1997~1998 홍콩 — 부동산 및 금융시장 방어, 정부가 주식시장과 금융시장에 직접 개입하여 홍콩달러 체제를 방어. 금융시스템 붕괴는 막았지만 부동산 가격 급락과 경기침체가 발생
- 2003 대한민국 — 투기지역 지정, 강남 중심 투기수요가 일시적으로 감소하고 거래량이 급감. 그러나 자금이 다른 지역으로 이동하는 풍선효과가 발생하면서 전국 집값 상승
- 2005 대한민국 — DTI 규제 도입, 한국은 LTV·DTI·DSR 중심의 거시건전성 정책 체계를 구축하게 되었으며, 국제적으로도 대표적인 부동산 금융규제 국가가 됨.(아주 좋은 현상)
- 2020 중국 — Three Red Lines 정책, 부동산 개발기업의 차입이 급격히 제한되면서 헝다(Evergrande) 등 대형 개발사 유동성 위기 발생. 중국 부동산 시장 침체와 지방정부 재정 악화의 직접적인 계기가 되었고, 현재까지 이어지는 중국 부동산 위기의 출발점
- 2020 중국 — 은행 부동산 대출 총량 제한, 은행권의 부동산 자금 공급이 감소하면서 신규 개발사업과 주택거래가 위축. 부동산 시장 냉각 효과는 있었지만 경기 둔화와 소비심리 악화를 동반함. 중국 경제 성장률 둔화의 주요 요인
지금 나열한 것은 모두 투자 시장에서 부동산 투자에만 유동성자금이 몰려 경제가 문제가 발생했을때 국가가 강제적으로개입하여 부동산 투자를 억체했던 대표적 사건들이며, 이중 대한민국의 경우를 빼고 거의다 해당국가들이 충격적 수준의 장기 경제침체를 겪었던 사건의 시발점들 입니다.
부동산 투자가 활성화 되면 반드시 버블로 이어지고, 문제는 빨리 꺼트리느냐, 시장을 믿고 기다리다가 폭탄을 맞느냐의 차이일 뿐입니다. 이래서 부동산 투자는 국가 경제를 파탄내고 말아먹는 가장 악랄한 투자 수단중 하나이기도 한것 입니다.
그렇땅에 죽고 못살던 중국도 대략 2~3년 전부터 그렇게 환장하던 부동산 투기로 인해 경제가 끝이 보이지 않는 나락으로 침몰하고 있는 상태 입니다. 90년대 초반부터 급격히 성장하던 중국 경제는 중국 시장에 자유 민주주의 경제 체계가 퍼지면서 함께 커진 유동성 자금과 거의 모든 자본이 부동산에 투자에 몰렸다가, 현재 그 차입금을 마련하지 못해 대형 부동산 회사들부터 차례대로 파산하고 있습니다.
중국은 한국보다 더 심한 부동산 불패를 믿는 사람들이 많은 나라 입니다, 한족들은 거의 다라고 해도 될 정도입니다. 그렇게 믿었던 불패 신화의 부동산 기업 '헝다'가 어이없이 무너졌고, '헝다' 를 시작으로 지금도 중국의 부동산과 이 부동산 투자를 부추기던 기업들이 크고 작고 관계없이 줄도산 중에 있습니다. 뭐 이를 보다 못한 중국공산당이 직접 개입해서 보조금이나 지원금을 제공해서 기업 파산을 어거지로 틀어 막고 있지만 너무나 큰 규모인데다, 중국 중앙정부나 지방자치 단체들은 이런 부실기업을 과감히 정리해야 함에도, 이미 골든타임을 한참 지난 시점이라, 어쩌지도 못하고 있는 상황입니다.
중국의 대형 부동산 투자 회사 '헝다'의 파산
- 사건의 발단 (3도지선 규제): 2020년 8월, 중국 정부는 비정상적으로 팽창한 부동산 거품을 잡기 위해 '3개 도지선(Three Red Lines)'이라는 강력한 대출 규제를 도입했습니다. 빚을 내어 문어발식으로 땅을 사들이고 건물을 올리던 개발업체들의 돈줄을 강제로 끊어버린 조치였습니다.
- 헝다의 몰락: 3,000억 달러(약 400조 원)가 넘는 천문학적 부채를 지고 있던 중국 2위 부동산 기업 '헝다그룹'은 이 유동성 압박을 버티지 못하고 2021년 말 공식적인 디폴트(채무불이행)에 빠졌습니다. "설마 국가가 망하게 두겠어?"라는 시장의 안일한 기대와 달리, 당국은 선제적 구제를 방관했고, 결국 2024년 초 홍콩 법원으로부터 청산 명령을 받으며 공중분해 되는 수순을 밟고 있습니다
- 부동산 1위 기업의 붕괴: 위기는 헝다에서 끝나지 않았습니다. 중국 부동산 업계 1위였던 '비구이위안(Country Garden)'마저 유동성 위기를 겪으며 연쇄 디폴트 사태에 직면했습니다.
- 금융권으로의 전이: 당신의 지적대로, 개발업체들에 고금리로 자금을 댔던 '그림자 금융(은행권 밖의 신탁 회사 등)'들이 직격탄을 맞았습니다. 대표적으로 부동산 신탁에 막대한 자금을 굴리던 대형 자산관리회사 '중즈계(Zhongzhi Enterprise Group)'가 파산을 선언하며, 실물 자산의 붕괴가 금융 시스템 전반의 마비로 전이되었습니다.
- 지방정부의 파산: 중국 지방정부 재정의 핵심은 '토지 사용권 매각 대금'이었습니다. 부동산 시장이 멈추면서 지방정부 역시 막대한 숨겨진 부채(LGFV, 지방정부 융자기구)를 감당하지 못하는 상태에 빠졌습니다. 중앙정부가 뒤늦게 '화이트리스트'를 만들어 대출을 독려하고 지원금을 풀고 있지만, 그 규모가 너무 방대하여 지혈조차 제대로 되지 않는 상황입니다.
- 내수 소비의 빙하기: 가계 자산의 70%가 부동산에 묶여 있는 중국 인민들은 집값이 폭락하고 선분양받은 아파트가 완공조차 되지 않자 지갑을 완전히 닫아버렸습니다. 이는 극심한 내수 침체, 디플레이션 진입, 그리고 청년 실업률 폭등이라는 혹독한 경제적 징벌로 이어지고 있습니다.
중국의 사례는 우리가 앞서 시각화했던 '부동산 맹신'의 끝이 어떻게 경제의 척추를 부러뜨리는지 보여주는 살아있는 증거입니다. '안전한 부동산' 이란건 존재하지 않습니다. 어떤면에선 금융자산보다 수천배 더 위험한 자산이며, 언제든 내 목줄을 죌 수 있는 폭탄입니다. 그리고 국가 경제 존립 자체를 흔드는 악성투자대상입니다.
이런이유로 부동산 투자는 100% 내돈으로 할 것이아니면 하지 않는 것이 정답니다.
부동산을 끌어앉고 노후를 빚으로 살겠습니까? 아니면 계속 돈을 만들어내는 금융자산으로 편안하고 행복한 노후를 보내시겠습니까?
일본 경제의 폭탄역할을 한 부동산 부실채권과 파견근로, 그리고 기술 기반의 붕괴
오오쿠라쇼(대장성)의 가장 큰 실책인 ‘부동산 대출 총량규제’ 이후, 잠자고 일어나면 폭락하는 경제를 되살리기 위해 일본은 극약처방을 시작합니다. 일본 정부와 자민당은 1990년대에 넘처나는 유동성 자금을 이용해서 부동산 대출금만을 전문적으로 대출해주기위해 7개의 금융사들이 모여만든 '주택금융전문회사 (일명 주센)'의 엄청난 부실채권과 기업들의 부동산 채권을 회수하여 나락으로 빠진 일본 경제를 되살리기 위해 1996년 '주택대출관리기구'를 설립하여 부실채권을 회수하기 시작합니다.
하지만, 1990년대 후반 '홋카이도 타쿠쇼쿠 은행'과 '야마이치 증권' 등 대형 금융기관들이 연쇄 도산하면서 일본 금융 시스템은 극도의 불안정 상태에 빠지게 되고, '은행은 절대로 망하지 않는다' 라고 믿고 있는 서민들의 경제시스템이 은행 파산을 통해 은행도 못믿는다라는 불안 심리가 급속히 퍼지게 되면서 일본 경제는 그야말로 나락으로 공중다이빙을 하게 됩니다.
이에 일본 자민당과 금융연합회, 그리고 은행협의체가 모여서 기존의 '주택대출관리기구' 를 1999년 4월, 주택대출관리기구는 기존 파산 금융기관들의 부실을 전담 처리하던 '정리회수은행(RCB)'을 흡수하는 형태로 '정리채권기구'로 통합, 이 거대한 합병을 통해 새로운 법인인 '정리회수기구(Resolution and Collection Corporation, RCC)'가 공식 발족 법인화 합니다. 그뒤 약 15년간 버블붕괴 이후 발생한 일본 부동산 부실채권의 회수와 기업의 사업 재생과 법적 정리 등 적극적인 구조조정 업무까지 수행하며 일본 금융 시스템의 쓰레기를 정리하는 역할을 하고 현재도 당당히 활약중입니다.
[정리회수기구(RCC)의 진화와 현재]
시대의 요구에 따라 RCC는 단순히 빚을 받아내는 추심 기관에서, 국가 금융 시스템의 구조적 안전망으로 그 본질을 바꾸며 생존했습니다.
- 1단계: 무자비한 청소부 (1990년대 말 ~ 2000년대 초중반) 파산한 은행과 주센(주택금융전문회사)이 남긴 악성 부실채권(NPL)을 강제적으로 사들여 회수하는 최전선의 돌격대였습니다. 투입된 막대한 세금(공적 자금)을 1엔이라도 더 되찾기 위해 특별 조사 권한을 바탕으로 시장의 부실을 거칠게 청산했습니다.
- 2단계: 기업 재생의 외과의사 (2000년대 중반 ~ 2010년대) 악성 부실채권의 회수율이 목표치에 도달하고 시장이 어느 정도 안정을 찾자, RCC는 노선을 변경합니다. 빚을 갚지 못하는 기업의 숨통을 무조건 끊는 대신, 회생 가능성이 있는 기업의 부채를 재조정하고 사업을 정상화하는 '기업 재생(Corporate Restructuring)'의 주체로 활동 무대를 넓혔습니다.
- 3단계: 잠들지 않는 방어 기제 (현재) 1990년대의 상흔이 아물어버린 지금, RCC의 일상적인 부실채권 매입 업무는 사실상 멈춰 있습니다. 하지만 이들은 해산하지 않았습니다. 언제든 새로운 경제 위기가 닥치거나 대형 금융 기관이 무너졌을 때 즉각적으로 투입되어 시장의 배드뱅크(Bad Bank) 역할을 수행할 수 있도록, '국가적 위기관리 예비 인프라'로서 그 뼈대와 시스템을 유지하고 있습니다.
대규모 경제 버블 폭탄을 직접 맞아본 일본은 이후 경제관리 부분에서는 한국도 배워야 할 만큼, 치밀하게 운영되고 있습니다. 이때문에 아직도 세계 경제 2위의 자리를 지키고 있는것인지도 모릅니다. 단순히 당장 눈앞에 거대한 불이 꺼졌다고 해서 소방서를 허물지 않듯, 일본 정부는 가장 혹독했던 경제적 재난을 수습했던 RCC의 노하우와 조직을 금융 시스템의 가장 깊은 곳에 전략적으로 보존하고 있는 것입니다.
일본경제는 그나마 이 RCC라는 장치가 있었기에 경제가 완전히 파탄나지않았었습니다. 그러나 이후 또 다른 결정적 변화가 찾아옵니다. 2004년 3월 고이즈미 준이치로 총리 시기 노동규제완화 정책, 즉 근로자파견법 확대가 시행된 것입니다.
이 법의 주요 내용은, 일부 전문 영역에 한정되던 파견근로를 제조업 직접생산 공정을 포함한 대부분 업종으로 넓히는 법안입니다. 명목은 고용 안정과 유연한 노동력 확보였지만, 실제로는 파견근로자가 회사와 직접 계약하지 못하고 에이전시를 통한 3자 계약 구조에 놓였으며, 정규직과 같은 사회보험 책임이나 복리후생 부담에서 기업이 자유로워지게 되어 있습니다. 그리고 3개월마다 성과를 평가해 다시 계약을 3개월 연장하는 이 방식은 기업 입장에서는 직접 인건비를 줄였고, 단기적으로는 수익성 지표를 좋게 만들었었습니다. 그래서 아주 잠깐 일시적으로 일본경제는 다시 살아날 듯 경제가 좋아집니다.
하지만 근본적으로 직업에 안정성이 확보되지 않으면 국민은 절대 지갑을 열지 않게 되어있습니다. 미래가 불투명 하니 지금 당장 주머니에 있는 돈도 아끼게 될 수 밖에 없죠, 거기다 일본 제조업의 뿌리마저 이 제도로 인해서 전부 무너지고 말게 됩니다.
원래 일본의 경제를 떠받치고 있던 것은 우리나라처럼 커다란 대기업 중심이 아니라 세계적 기술력을 가진 소규모 제조업체들 흔히 일본에서 ‘마치코바(町工場)’ 라고 하는 중,소 영세 전문제조 업체들 이였습니다. 2004~2006년 기준 일본 제조업 사업소 약 50만~55만 개 중 종업원 1~4명 규모의 소공인 공장이 80% 이상을 차지할 정도였고, 이들의 기술 수준은 이런 이름없는 동네 골목에 있는 조그만 '마치코바'에서 NASA에 우주선 조립시 필요한 전문 나사를 생산해서 낲품하는 수준이었을 정도입니다.
이런 일본의 기술 중심의 마치코바들은 일본 생산력과 기술의 중심인 기술 전수와 품질 경쟁력의 핵심이었습니다. 그리고 이런 마치코바에서는 새로운 기술자 양성을 "도제"라고 하는 옛날 부터 내려오는 전통적인 기술전수 방식으로 그 기업의 고급 제조 기술들이 명맥을 이어가고 있었습니다. 그러나 멍청한 고이즈미 총리의 비정규직 확대에 따라, 이런 마치코바에서도 인건비를 줄이기 위해 비정규직 노동자를 채용해서 사용하기 시작했고, 그 결과 비정규직 중심 구조가 확대되면서 기술을 전수할 이유도, 전수할 사람도 점점 없어지게 되었습니다.
이후 매년 평균 5만 개 이상의 중,소 마치코바가 폐업하거나 도산했고, 2008년 리먼 브라더스 사태 때는 짧은기간 동안 파견근로자를 대량 해고 하는 사태까지 벌어졌습니다. 당시 일시에 해고된 파견근로자들은 도쿄 히비야 공원에 ‘파견촌’을 세우고 생존권 보장을 요구하며 일본에선 극히 찾아보기힘든 매우 극렬한 시위까지 벌였었습니다.
이에 자민당은 결국 2012년, 고용 불안과 양극화에 대한 반성이란 명목으로 30일 이내 초 단기 일용직 파견을 원칙적으로 금지하는 개정이 이루어졌지만, 기본적인 파견근로법의 뼈대나 주요내용은 하나도 개선되지 않았고 이렇게 한 번 휘어진 화살은 쉽게 제자리로 돌아오지 않았습니다.
그리고 이것이 지금의 일본 경제 불황40년의 직접적 원인이 되어 버립니다.
일본의 투자가 '금융자산'보다 '부동산 투자'에 머문 이유
버블 붕괴와 금융기관 도산을 겪은 일본 사회에서는 금융자산에 대한 신뢰가 약해졌습니다. 버블 시기에 자산을 만들었던 세대들은 경험을 통해 은행을 통한 금융 투자보다 부동산 투자를 통한 직접적 자산증가를 투자의 중심으로 하여 지금의 부를 쌓았고, 절대 망하지 않을 것 같던 은행과 증권사가 무너지는 모습을 보면서 은행을 믿고 자산을 맡기기 보다 집 안 금고를 더 안전하다고 생각하는 심리까지 생겼습니다.
그들에게 투자는 금융자산을 통한 이자수익보다 탄탄하게 굳힌 자신의 부동산을 통해 얻는 자산이 진짜 자산이라고 믿었으며, 그 핵심은 부동산 투자였고, 그 모습을 보고 자란 후손들도 크게 다르지 않은 자산관을 갖게 되었습니다.
이런 이유로 일본은 세계에서 Top 1,2위를 달릴 정도로 금융문맹국가 입니다. 버블 시대를 겪었던 엄마, 아버지, 할아버지, 할머니 새대는 후손들에게 금융자산에 대한 중요성이나 세금, 금융자산을 통한 재산증식등을 가르치지 않습니다.
오로지 가르치는건 부동산을 통한 자산 증식과 회사를 믿고 꾸준히 열심히 다녀라라는 전근대적 노동노예를 만드는 가치관만을 이야기 합니다. 이렇다 보니 구조적으로 금융자산에 직접 투자하는 사람이 적을 수 밖에 없고, 이래서 일본은 개인이 직접 주식에 투자하는 사람이 거의 없습니다.
심지어 미래에 대한 희망이 보이지 않기 때문에 요 근래에 일본 MZ 새대는 취업이 어렵고 힘들어도 외국으로나가거나 한국으로 역취업을 선호하고 있는 상태입니다.
대부분 금융사, 은행사등에서 판매하는 ETF 와 비슷한 성격의 금융상품을 통해 주식에 간접 투자 합니다. 그리고 이들은 배당도 현금으로 주지 않고 상품권이나 지역특산물과 같은 현물 상품을 지급하는 경우가 훨씬 많습니다.
여기에 40년간 계속되온 불황에의해, 아무리 노력해도 거의 급여는 오르지 않고, 편의점에서 알바를 하나 대기업에서 매일 보기싫은 사람들을 상대하며 일을하나, 급여의 차이가 거의 없으니 일본은 굳이 대기업에 취업하려는 젊은이들도 없습니다.
이래서 일본은 지금 일할 사람이 없고, 취업이 잘된다고 하는것이죠, 양면성입니다. 겉으로 보인것과 실체는 전혀다른 이유로 움직이게 되어 있습니다.
미래에 대한 희망이 없다면 인간은 기본적으로 미래를 위해 투자하지 않습니다. 그냥 지금을 살고 말죠, 지금 일본의 MZ 세대가 직접적인 주식투자로 금융자산을 키우려 아예 생각조차 않는 것 도 다 이런 이유 때문입니다. 그래서 배당조차 물건으로 주는 일본 주식시장에 질린 정말 깨인 일부 일본의 개인 큰 손들은 일본 시장을 버리고 한국으로 지금 자신들의 금융자산을 직접 투자하고 있습니다.
물론 오늘날 일본의 젊은 세대는 과거보다 금융교육을 좀더 많이 받고 개인투자에도 관심을 보이고 있습니다. 그러나 일본이 여전히 지금도 세계 경제에서 일정한 규모를 유지하는 배경에는 기업의 생산성 향상이나 수출 증대가 아니라, 버블 시기 정부, 기업, 개인이 해외, 특히 미국 자산에 투자했던 금융 자산에서 매년 나오는 배당과 이자소득이 지금의 일본 경제를 떠받치는 중요한 기반이 되었다는 점은 아이러니 하게도 금융자산의 힘을 역설적으로 보여줍니다.
버블시기에 일본 기업들이 서로 앞다투어 사모았던 미국 부동산 자산들은 모두 1990년대 초반 일본 본토의 부동산과 주식 버블이 터지면서 일본 금융기관들은 막대한 부실채권(NPL)을 떠안게 되었고 시장의 유동성이 말라붙고 기업 생존이 위태로워지자, 해외에 묻어둔 부동산 자산을 헐값에라도 처분해 현금을 회수해야만 하는 상황으로 역전되어집니다.
예를 들면, 미쓰비시는 거금을 들여 매수했던 록펠러 센터를 1995년 막대한 손실을 안고 록펠러 센터를 포기했고, 페블비치 골프장 역시 헐값에 미국계 자본에 되팔아버렸습니다.
이런 사실만 봐도 부동산 자산이 얼마나 위험한 폭탄인지 알수 있습니다.
주린이가 배워야 할 진짜 투자 태도
역사에 '만약' 이라는 조건은 붙일 수 없지만 그럼에도 만약, 일본이 만약 1990년대 후반, 부동산 투자가 원인이 되어 버블이 터졌을 때, 오히려 정규직 고용환경을 개선하고 40만 개가 넘던 마치코바를 적극적으로 지원해서 차세대 기술자를 양성하고 기업의 생산성을 높히기 위해 지원을 아끼지 않았었다면, 지금의 일본 철강 산업, 반도체 산업, 자동차 산업, 중화학 공업과 조선업은 완전히 다른 미래를 맞이하고 있을 겁니다.
그리고 그렇게 되었었다면, 지금의 한국의 세계적 반도체와 방산, 철강, 정유화학, 자동차, 조선업과 방산 사업들이 과연 지금처럼 인정받고 있을까? 라고 생각해 보면 장담할 수 없는 상황이거나 지금도 일본에 눈치를 보며 쫏고 있는 상태였을 가능성이 매우 높습니다.
특히 일본은 전통적으로도 자신들이 인정하는 우방이라고 해도 경쟁상대가 안된다는 확신이 생기기 전까진 절대로 핵심 기술을 가르쳐 주지 않는 나라이기 때문에, 한국이 지금의 위치를 견지 한다는 것은 거의 불가능 할 수도 있었습니다. 중국 은 뭐 더 이야기 할 것도 없고, 지금처럼 빠르게 제조 강국으로 성장하기 어려웠을 것입니다.
이 전체적 이야기가 우리들 개인투자자에게 주는 교훈은 분명합니다.
한국도 한때 일본과 비슷한 부동산 중심 경제의 길로 향할 위험이 있었지만, 가장 위험했던 시기에 부동산 자산 가치를 새롭게 정의하려는 변화가 시작되고 있다고 보여집니다. 물론여기서 다시 부동산 투자 새력에 말려서 주식투자가 원위치 해버린다면 더 말할 것도 없어지겠지요, 결론은 부동산 자산과 투자에 경제 시스템 전체가 매달리면 개인도, 기업도, 국가도 쉽게 흔들리며, 종말의 길을 걷게 되어 있습니다.
그래서 성공한 투자자가 되고 싶다면 부동산 가격만 바라볼 것이 아니라 기본적인 금융 지식과 금융 투자를 위한 준비를 공부해야만 하는 것 입니다.
여러분의 성공 투자를 정말로! 진심으로! 간절하게!! 기원합니다.
꼭 투자가 성공하여 눈치 보지 않고 내가 하고싶은 일만 하면서 50대 이후 중년, 노년의 삶을 행복 충만한 삶이 되길 진심으로 기원합니다.
다음 장에서는 그럼 금융투자는 어떤것이 있고 어떻게 해야하는 것인지에 대한 기본적인 이야기를 나눠보도록 하겠습니다.
투자의 출발점은 “무엇이 오를까?”가 아니라 “어떤 자산이 장기적으로 현금흐름과 가치를 만들어낼까?”입니다.
부동산 자산은 필요와 목적이 분명할 때 소유하면 충분합니다.
그러나 노후와 경제적 자유를 준비하려면 금융자산을 이해하고, 기업가치와 배당, 장기 복리의 구조를 배우는 것이 먼저입니다.
이 글을 읽는 주린이들이 반드시 필! 수! 로!! 보고 공부해야 하는 영상
- 다큐프라임 "주식의 시대"
- 다큐프라임 "자본주의"
- 다큐프라임 "앙드레 프레너 경제강국의 비밀"
- 다큐프라임 "경제대기획 빛"
- 다큐프라임 "돈의얼굴"
- 다큐프라임 "혼돈시대의 중앙은행"
※ 모두 넷플릭스 '다큐' 코너에서 한방에 모아서 시청 가능합니다.
자주 묻는 질문
투자는 결국 세계를 읽는 공부입니다. 부동산이든 주식이든 중요한 것은 자산의 이름이 아니라 그 자산이 어떤 구조로 가치를 만들고, 어떤 위험에 노출되어 있는지 이해하는 능력입니다. 주린이라면 지금부터라도 금융 지식을 차근차근 쌓아야 합니다. 돈이 돈을 만드는 구조를 이해하는 순간, 투자는 불안한 도박이 아니라 삶을 지탱하는 설계도가 됩니다.
1 ). 본 아티클은 제작자의 창작물이며, 지적 재산권에 의해 보호됩니다. 저작자의 허락 없이 다른 저작물에 도용하거나, 저작자 허락 없이 상업적 목적에 이용하거나 유출하는 경우, 민형사상의 불이익과 처벌을 받게 되니 주의하시기 바랍니다.
2). 본 컨텐츠의 원문은 저작자가 직접 자료조사를 통해 작성했으며, 그 다음에 블로그 게시를 위해 스타일을 다듬는 작업만을 AI로 작업한 글입니다.
3). 본 컨텐츠에 사용된 이미지는 AI 이미지 생성 도구에서 주제를 입력한 Prompt로 생성한 이미지를 사용하였습니다.
'주식 (Stock) > 주식투자 가이드' 카테고리의 다른 글
| 반도체가 고점? 곧 폭락장? 투자공부 처음부터 다시하세요! (0) | 2026.07.01 |
|---|---|
| 새 청년 금융상품은 돈 모으기, 취업 준비, 집 준비로 나누어 보면 쉽습니다 (3) | 2026.06.25 |
| 골드만삭스 "Stay the Course!" 코스피 1만 시나리오와 AI 반도체 대전환 (0) | 2026.05.17 |
| 주식시장에 AI버블이 오고있다. 무엇을 보고 판단해야 할까? (1) | 2026.05.04 |
| 그놈에 돈 때문에, 나이 안먹고 비켜 갈 수 있다고 생각하니? (3) | 2026.04.28 |